Mes deux premiers investissements immobiliers : erreurs que je ne ferai plus, chiffres et bilan.

En 2020, ma première tentative d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location s’est soldée par un échec rocambolesque.

Pour la faire courte : j’avais trouvé un bien idéal (budget, emplacement, taille, etc.), mon offre avait été acceptée par le vendeur, j’avais obtenu l’accord de crédit de ma banque, le compromis de vente était signé, l’argent était sur le compte du notaire et … le deal a finalement capoté deux jours avant la date officielle de la signature chez le notaire.

La raison ? Il restait deux hypothèques sur l’appartement que le vendeur n’avait pas fait lever.

Si vous voulez un peu plus de détails sur cette histoire, je vous renvoie vers ce thread Twitter que j’avais écrit à l’époque. Deux ans après, cet appartement n’est toujours pas vendu.

Ce premier échec n’a pas entamé ma détermination et mon envie de réaliser mes premiers investissements immobiliers. Dans cet article je vous raconte pourquoi j’ai investi, comment je m’y suis pris (avec 6 mois de freelancing), le bilan que je tire aujourd’hui, un an après, et les deux erreurs que j’ai faites.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Démarrons par le pourquoi.

La logique qui m’a poussé vers l’immobilier est d’abord financière : mon objectif est de construire mon patrimoine, diversifier mes investissements et, idéalement, générer une source supplémentaire de revenus.

Pour l’instant, mon activité immobilière s’inscrit uniquement dans une optique de location. Je ne possède pas ma résidence principale et n'ai aucune envie de l’acquérir à court terme.

La grosse force de l’immobilier locatif réside également dans la possibilité de bénéficier du levier bancaire, avec une logique imbattable. La banque nous prête de l’argent pour acheter un appartement ; le remboursement du crédit se fait ensuite grâce aux loyers mensuels perçus. Difficile de faire plus intéressant !

Je me suis aussi embarqué dans l’immobilier avec l’envie de découvrir un autre type de projet, qui sort du monde digital et de ce que j’ai l’habitude de faire. J’aime le temps long qu’impose l'immobilier et le relatif faible travail de maintenance nécessaire. Une fois l’effort initial en argent, en temps et éventuellement en travaux effectués, la magie se fait sans moi (sauf accident ou problème). Cela rentre parfaitement dans ma logique d'entrepreneur multi-projets.

Pour mes deux premiers appartements, je me suis fixé les objectifs suivants :

• J’ai ciblé des biens de petite surface, peu chers, sans travaux nécessaires, avec un mode de location simple pour me faire la main et découvrir cet univers ;
• Je visais une opération blanche : je ne cherchais pas forcément une grosse rentabilité ou un cash-flow mensuel élevé. Cela nécessite généralement de faire des travaux, de modifier la structure ou le type de location du bien ; je ne voulais pas m’embarquer là-dedans tout de suite. Je voulais simplement que le loyer de mon locataire couvre intégralement mes charges (mensualités de crédit, frais comptable, diverses taxes, etc.).

Le choix de la ville

Le maître mot de mes deux premiers investissements a donc été la simplicité. Ma logique a été d’essayer de bien équilibrer les risques et le retour sur investissement pour démarrer en douceur.

Le plus simple a donc été de choisir une ville que je connais, dans laquelle je peux facilement me rendre et avec des prix abordables.

J’ai tout de suite rayé les deux dernières grandes villes que j’ai habitées, Paris et Lyon, pour des questions de prix.

Le choix a ensuite été évident : Mulhouse. Mulhouse est une ville que je connais très bien (j’y étais au lycée), mes parents habitent à côté et, surtout, le prix au mètre carré est faible (environ 1 500€). Concrètement, il est possible d’acquérir un studio d’une vingtaine de mètres carrés pour moins de 50 000€. Pour un premier investissement, c’est idéal.

Mulhouse possède aussi d’autres avantages : c’est une ville d’une bonne taille (100 000 habitants), elle dispose de plusieurs campus étudiants et est très proche des frontières suisses et allemandes. Ce qui génère du passage et du mouvement.

Dans la ville de Mulhouse, j’ai également fait attention à bien sélectionner les quartiers à cibler. Je voulais des appartements dans le centre-ville et/ou proche de la gare, en évitant les quartiers "difficiles".

Je savais ensuite que j'allais pouvoir trouver un locataire sans trop de problèmes.

Ma recherche de biens

J’ai trouvé les deux biens que j’ai achetés sur LeBonCoin.

Je ciblais les studios dont le prix était compris entre 45 000€ et 50 000€. C’était globalement ma fourchette pour parvenir à décrocher une opération blanche. Voici le calcul rapide que je faisais :

• Si j’emprunte 45 000€ sur 18 ans, cela me fait un peu plus de 200€ de mensualités de crédit ;
• J’estime pouvoir louer un appartement entre 300 et 350€ hors charges ;
• La centaine d’euros de cash-flow positif restante me permet alors de payer les diverses charges (comptables, charges de copro, taxes foncières, etc.)

Une fois une annonce intéressante identifiée, je contactais simplement le vendeur pour lui demander une visite. Au stade de la visite, j’ai appris que :

• Mulhouse est une ville prisée par les investisseurs. Les vendeurs croulent rapidement sous les demandes de visites ;
• Si le bien rentre dans mes critères, je dois me décider rapidement et faire une offre. Au moment où je cherchais (2020/2021), les appartements partaient très vite. Ils restaient rarement plus de quelques jours sur le marché (et c’est encore le cas aujourd’hui). La vélocité est clef ;
• Même si le vendeur accepte notre offre, il est toujours possible de demander des contre-visites et de se rétracter après la signature du compromis de vente. Encore un argument qui pousse à aller vite au moment de faire une offre.

Autre observation : je me rends compte qu’un bon investisseur tisse des relations avec les agents immobiliers locaux. Suite à ma deuxième acquisition, l’agent qui s’occupait de la vente m’a proposé plusieurs fois des biens qui n’étaient pas encore sur le marché. Je n'étais pas intéressé sur le moment, mais il est important de nourrir ce genre de relation.

L’obtention du crédit immobilier

Début 2020, quand j’ai contacté mes deux banques historiques (en Alsace) pour les sonder sur ma capacité d’emprunt, j’avais seulement 6 mois d’activité en freelance derrière moi. Mes revenus étaient plutôt bons (environ 4 000€ de CA mensuel sous le statut de micro-entrepreneur), mais aucun bilan et recul pour témoigner de la stabilité de mon activité.

Ma première banque m’a tout de suite mis un stop en me disant qu’il me fallait deux à trois ans de bons bilans financiers pour prétendre à un crédit.

La deuxième était aussi réticente au début. Après de nombreuses discussions, le fait que ma famille soit cliente de cette banque depuis longtemps a fait la différence en ma faveur. Finalement, j’ai pu obtenir un accord de principe pour un crédit. Avec d’autres éléments qui ont également joué en ma faveur :

• J’avais de bonnes économies de côté pour apporter les frais de notaire et frais annexes (environ 5 000€ par opération) ;
• J’ai montré que j’étais sérieux dans la gestion de mes finances : avec une assurance-vie ouverte, un compte-titres sur Yomoni et diverses poches d’épargne ;
• Le montant de l’investissement est plutôt faible (45k / 50k) et l’opération est simple : le crédit allait être remboursé par les loyers de mon locataire.

Je me souviens également avoir fait un appel avec un courtier, pensant qu’il allait être plus qualifié pour comprendre mon profil particulier, mais cela n’a finalement rien donné. Même en passant avec un courtier, c’est toujours les banques qui ont le dernier mot (et elles n’aiment pas les profils de jeune freelance).

Mes deux biens immobiliers

Voici une présentation et quelques détails sur les deux biens que j’ai achetés en 2021.

Bien n°1 (situé à Riedisheim, proche gare de Mulhouse) :

• Type : Studio avec balcon
• Surface : 24m2
• Prix : 43 000€
• Durée du crédit : 18 ans
• Frais de notaire : 3 555€
• Frais bancaire : 445€

Voici quelques photos :

J’ai officiellement signé l’achat de ce bien le 6 avril 2021. Le bien était vide et j’ai dû le meubler, ce qui m’a coûté environ 1 500€ (que je n’ai pas pu faire passer dans mon crédit). Avec mon père, nous avons enlevé l'ancienne cuisine qui était vieille, pour en mettre une neuve.

Pour ce premier bien, j’ai fait le choix de confier la gestion à l’agence Citya qui agit également en tant que syndic de l’immeuble. Le fait de le louer via une agence me coûte quelques euros par mois et dégrade ma rentabilité, mais ce n’est pas très grave. Je peux déduire ces frais de ma fiche d’imposition et, surtout, l’agence s’occupe de tout à ma place. Encore une fois, je privilégie la simplicité et le côté pratique.

En termes de chiffres, voici ce que cela donne chaque mois.

Mes charges :

• Remboursement de mon crédit : 232,27€
• Assurance Propriétaire non-occupant : 8,04€
• Frais comptables : 30€

Mes revenus :

• Loyer perçu hors charges (et après frais d’agence) : 354,60€

Le locataire est un étudiant.

Je dégage donc une petite centaine d’euros de cash-flow positif, ce qui me permet de payer les frais de copropriété trimestriels et de couvrir la taxe foncière. Opération blanche donc.

Une fois ce premier bien signé, en avril, j’ai du tout suite demandé à ma banque si je pouvais enchaîner avec un deuxième bien. Ils ont dit oui et je me suis remis en recherche. Quelques mois plus tard, en septembre 2021, je signais l’acquisition de mon second appartement. C’était presque trop facile.

Bien n°2 (parfaitement situé en plein centre-ville de Mulhouse) :

• Type : Studio avec balcon
• Surface : 18m2
• Prix : 46 000€
• Durée du crédit : 20 ans
• Frais de notaire : 4 750€
• Frais bancaire : 680€ (cela comprend aussi des frais d’hypothèque)

Voici quelques photos :

Ici encore, j’ai injecté un petit millier d’euros pour meubler l’appartement. Mais cette fois, j’ai fait le choix de gérer cet appartement en direct. En cas de problème, mes parents sont juste à côté et peuvent s’en occuper (pratique étant donné que j’habite aujourd’hui à Lyon).

En termes de chiffres, voici ce que cela donne chaque mois.

Mes charges :

• Remboursement de mon crédit : 217,64€
• Frais comptables : 30€

Mes revenus :

• Loyer perçu hors charges : 320€

Le locataire est un salarié en CDI.

Encore une opération blanche et un petit cash-flow qui couvre mes frais annexes. Parfait.

Un point fiscalité

Les deux opérations immobilières que je viens de vous présenter sont intéressantes car je ne paie pas d’impôts sur les loyers que je perçois, grâce au statut LMNP (Loueur meublé non-professionnel). Ce statut permet de déduire certaines charges (les intérêts d’emprunt notamment) de sorte à ne jamais réaliser de bénéfice comptable à la fin de l’année.

Pour bénéficier de ce statut, il y a globalement deux grandes conditions :

• Meubler son bien et le louer sous un bail de location meublé ;
• Générer moins de 23 000€ de chiffre d’affaires annuel. Si mes deux appartements sont loués 100% de l’année, cela fait environ 8 000€ de CA. J’ai encore de la marge.

Le bilan un an après (et ce que j’aurais fait différemment)

J’écris ces lignes en juillet 2022, un an après mes débuts dans l’immobilier. Voici le bilan que j’en tire.

Au départ, j’ai beaucoup hésité avant d’investir. J’avais très peur de restreindre ma liberté et de m’ajouter un boulet au pied, surtout que je n’habite pas sur place et que je voyage régulièrement. J’avais peur que l’immobilier soit une contrainte qui me limite.

Un an plus tard, je peux dire que ce n’est pas du tout le cas.

Le processus d’achat est relativement simple. Hormis les visites, la majorité du processus d’achat et d’obtention du crédit peut se faire à distance. Il faut simplement être prêt à répondre au téléphone et être à l'affût sur sa boîte mail pendant deux ou trois mois.

Ensuite, une fois l’appartement signé et officiellement acheté, il faut se rendre sur place pour le meubler, gérer quelques bricoles et le mettre en location. C’est une affaire de quelques semaines, dont une partie peut être déléguée à une agence.

Ensuite, l’affaire est censée rouler. Aujourd'hui, moins j’en entends parler et mieux je me porte ; je m’assure simplement de bien recevoir mes loyers chaque mois.

Cette peur était donc, pour l’instant, infondée. Je continue à voyager et à profiter de ma liberté. L’immobilier ne m’a pas ralenti.

En 2021, dès que je devais passer du temps pour gérer ces acquisitions, je me répétais que ces heures étaient certainement les plus productives pour mon avenir. Ces deux projets immobiliers vont me permettre de récupérer entre 40 000 et 50 000€, d’ici une quinzaine d’années (en partant du principe que les prix de l’immobilier n’évoluent pas), pour chaque appartement. Plutôt pas mal !

J’ai dû sortir une bonne partie de mon épargne (un peu trop même) pour financer les frais liés à ces acquisitions, mais je ne regrette pas. Je suis encore jeune et je me dis que c’est le moment d’être agressif dans la construction de mon patrimoine. C’est maintenant que je dois mettre en place les investissements qui vont me permettre de générer des intérêts composés.

Aujourd’hui, le retour de l’inflation me rend d’autant plus heureux d’avoir réalisé ces acquisitions. La dette est le meilleur moyen de se prémunir contre l’inflation et j’ai un actif qui travaille pour moi. Bonus : j’ai encore pu bénéficier de taux d’intérêt de crédit très faibles.

Avec le recul, il y a deux choses que j’aurais faites différemment et que j’aurais pu mieux optimiser :

• La durée de mes emprunts

Je me suis endetté sur 18 ans et 20 ans. Je pense que j’aurais dû choisir des durées plus longues : 25 ans si possible ou au moins 20 ans pour le premier crédit.

Cela n’aurait fait pas une énorme différence, mais cela aurait réduit le montant de mensualité. Avec deux conséquences : un différentiel positif plus important en ma faveur chaque mois et un taux d’endettement moins élevé, ce qui m’offre davantage de marge de manœuvre dans l’optique de continuer à investir.

• Mise en place d’un différé de remboursement

Si c’était à refaire, j’aurais également demandé à ma banque un différé de remboursement.

Un différé consiste à décaler le début du remboursement du crédit de plusieurs mois (voire années) et de ne rembourser que les intérêts du prêt pendant cette période. Cela m’aurait permis de me reconstruire très rapidement une trésorerie pour continuer à investir (et très vite me rembourser les frais de notaire).

Concrètement, si j’avais demandé un différé de 12 mois, j’aurais seulement remboursé 40€ par mois (au lieu de 230€ pour le premier bien). Résultat : environ 2 000€ de trésorerie accumulée sur 12 mois. Je regrette d’autant plus que ma banquière m’avait proposé de mettre en place ce différé. Dommage !

Quoi qu’il en soit, je suis très heureux d’avoir pu réaliser ces investissements. J’espère pouvoir en réaliser de nouveaux dans les prochaines années et me frotter à des investissements plus compliqués et plus rentables (Airbnb ?).

Si vous souhaitez que je développe certains points, n'hésitez pas à m'envoyer vos questions ! ✌️